Строительный шум: как подорожали новостройки и вторичка за 2025 год
Почти 119 млн кв. м жилья строится в России по состоянию на конец 2025 года, рассказал «Известиям» замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин. За год средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке выросла на 10,6%, несмотря на снижение платежеспособности покупателей. Вторичка подорожала лишь на 1,9%. Девелоперы переориентировались с экономкласса на более ликвидные форматы «комфорт+» и бизнес-класса. Значительно выросли себестоимость строительства, сроки и затраты на стадии проектирования. Об итогах 2025 года на рынке недвижимости — в материале «Известий».
Как сложилась ситуация на «первичке»
По состоянию на 26 декабря 2025 года в России строится 118,8 млн кв. м жилья — это на 1,4% больше, чем в аналогичный период прошлого года, рассказал «Известиям» замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.
— Продолжается работа над реализацией действующих и запуском новых проектов, — подчеркнул он. — При этом региональным властям рекомендовано усилить контроль за соблюдением застройщиками сроков ввода домов и передачи квартир гражданам.
2025 год для рынка недвижимости был непростым, в первом полугодии присутствовал острый дефицит спроса, причем во всех сегментах жилья, отметил директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.
— На первичном рынке сказались ограничения тех инструментов, которые застройщики использовали для стимулирования спроса: возникли сложности с траншевой ипотекой, программами без первоначального взноса, субсидированием ставок, постепенно стали вводить ограничения в отношении рассрочек, которые в начале года достигли рекордных 30–35% от общего объема продаж. К концу года их доля снизилась до 6–7%, — сказал он.
За год средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке выросла на 10,6%, на вторичном — всего на 1,9%, Но в итоге средняя цена квадрата в строящемся жилье оказалась на 22,5% выше, чем в готовом, добавил Сергей Зайцев.
По данным «Дом.РФ», за 11 месяцев 2025 года цены на первичном рынке выросли на 8,3%. Среди топ-10 регионов по объему строящегося жилья опережающими темпами цены увеличились только в столичной агломерации: на 18,1% в Москве и на 11% в Московской области.
Во второй половине 2025 года массовый рынок новостроек получил сразу несколько стимулов, которые в совокупности привели к ренессансу сектора после долгих депрессивных месяцев, отметил директор по развитию компании Plus Development Дмитрий Можаров.
— Некоторые ставили на господдержку, на какие-то новые меры, а получилось так, что во многом рынок сам всё решил — не без участия законодателей, конечно, — отметил он. — Спрос подогревали и многочисленные слухи о семейной ипотеке, и реальные изменения в программе.
На первое место вышла способность девелопера предлагать продукт с понятной ценностью и прозрачной экономикой владения, добавила заместитель коммерческого директора девелоперской компании «Север» Ольга Андреева.
— Покупатель стал внимательнее анализировать планировки, качество инженерных решений и инфраструктуру, а также соотношение цены и качества, — отметила эксперт. — Комфорт-класс закрепил свои позиции как основной и наиболее устойчивый к спросу сегмент.
Как отреагировала отрасль
Высокая стоимость заемных средств сместила фокус девелоперов на более тщательное финансовое моделирование и управляемость проектов: многие старты были перенесены, а продуктовые линейки оптимизированы.
— Это снизило объем предложений в ряде городов и усилило конкуренцию за ликвидный спрос, — подчеркнула Ольга Андреева. — Параллельно отрасль стала значительно чувствительнее к структуре себестоимости: влияние стоимости строительных материалов, оборудования и подрядных работ на итоговую цену стало более ощутимым.
Важным трендом конца года стало возвращение интереса к инвестиционной недвижимости, добавила эксперт. На фоне снижения ставок по депозитам инвесторы снова обратили внимание на объекты с устойчивым арендным потоком, особенно на встроенные коммерческие помещения в составе жилых проектов. Они демонстрируют предсказуемую доходность и пользуются стабильным спросом со стороны малого ретейла и бытовых сервисов.
Кроме того, покупатели и девелоперы переориентировались с экономкласса на более качественные и ликвидные форматы «комфорт+» и бизнес-класса, рассказал руководитель девелоперских проектов ГК «Квартал» Юрий Цукер.
— Покупатель, который в условиях высокой стоимости заемных средств совершает сделку реже, выбирает продукт с большей ликвидностью и развитой инфраструктурой, — подтвердил он. — Курортные направления стали исключением в рамках форматов инвестиционной недвижимости. Например, в Крыму продолжал расти спрос на апартаменты с гостиничным управлением. В итоге стоимость квадратного метра в регионе показала рост на 20%.
Руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов отметил, что по итогам года фактические цифры оказались заметно лучше ожиданий. По прогнозу ожидалось уменьшение на 15%, но рынок вышел на снижение в 5%, а в отдельных регионах — в плюс.
— Покрытие эскроу-счетов в целом по отрасли находится на минимуме от нормативных значений и может опуститься ниже 70%, — заметил эксперт. — Главный минус — охлаждение экономики, замедление темпа роста зарплат. Это эффекты, ради которых ЦБ повышал ключевую ставку.
Какие итоги в Москве и Подмосковье
В Москве цены на новостройки c начала года росли значительно быстрее (18,1% за 11 месяцев), чем в среднем по стране (8,3%), говорится в дайджесте «Дом.РФ».
Структура спроса на рынке новостроек Москвы и Московской области в 2025 году кардинально изменилась, отметили в агентстве Twiga.
При этом если в ноябре 2024 года в продаже находилось около 93 тыс. лотов комфорт-класса, то к ноябрю 2025 года этот показатель упал до 60 тыс. Наметившийся к концу года рост продаж в этом сегменте был обеспечен перетоком спроса на малогабаритные квартиры.
В бизнес-классе ситуация развивается по схожему сценарию, однако распределение спроса здесь менее равномерно. Фиксируется рост интереса к студиям — их доля в продажах изменилась с 13,3 до 21% за год.
— В сегменте бизнес-класса инвесторы делают ставку на минимальный чек входа и максимальную ликвидность, — сказал директор по работе с клиентами агентства Сергей Васильев. — Ажиотажный спрос на маленький формат привел к закономерному итогу: квадратный метр в студиях дорожает быстрее, чем в любом другом формате.
Средний рост цен в небольших квартирах составил 17–20% в зависимости от сегмента.
Первое полугодие 2025 года было скромным почти у всех девелоперов, подчеркнул коммерческий директор девелоперской компании «Брусника» Андрей Фатнев. Позже рынок начал разгоняться, чему способствовало снижение ключевой ставки до 16,5%.
— По прогнозу для Москвы и Московской области к концу этого года совокупный объем продаж составит около 6 млн кв. м, — отметил он. — В последние три месяца фиксируется регистрация примерно 600 тыс. кв. м ежемесячно, а по итогам декабря показатель, ожидается, превысит эту отметку.
Директор по продажам группы «Самолет» Анастасия Горбунь добавила, что в Москве компании сейчас сталкиваются с более сложной процедурой получения разрешений на строительство. Изменились требования к фасадным решениям, поэтому сроки удлиняются и переносятся.
— Одним из самых серьезных изменений в строительной отрасли 2025 года можно назвать тему «архитектурных излишеств», — подтвердил директор по продажам девелоперской компании «Мангазея» Федор Ушаков. — Выросли сроки и затраты на стадию проектирования. Это привело к тому, что стали появляться «отложенные старты», а где-то и выставления участков на торги.
По его словам, это может привести к тому, что рынок получит меньше готовых объектов.
В сегменте апартаментов, мораторий на строительство которых ввели в Москве, объем спроса увеличился на 20% по отношению ко второму кварталу и на 5% относительно показателей аналогичного периода прошлого года, сообщили в девелоперской компании «Север». При сохранении текущих ограничений в столице всего за четыре года исчезнет весь объем первичного предложения — за год количество лотов снизилось на 32% в массовом сегменте и на 46% в премиуме.
Как завершают год вторичка и ИЖС
Вторичное жилье в крупных российских городах подорожало по итогам 2025 года в среднем на 8%. Высокие ставки рыночной ипотеки в первом полугодии привели к существенному снижению покупательной активности и росту сроков продажи объектов на 12–15%, сказал Сергей Зайцев.
— Но смягчение кредитно-денежной политики ЦБ летом 2025 года вызвало рост спроса на готовое жилье, к осени он увеличился на 18–20% относительно летних уровней, — отметил эксперт. — Однако дальнейшая более сдержанная политика ЦБ в отношении ключевой ставки, а также сохранение частью банков ставок по ипотеке на прежних уровнях не дали развиться тренду на покупку готового жилья.
По данным компании «Роквул», в 2025 году часть россиян отказалась от приобретения жилья в пользу обновления уже имеющейся недвижимости. Люди в среднем в три раза чаще приобретали товары для капитального ремонта, чем для внутренней отделки.
— В ситуации экономической нестабильности приоритеты потребителей смещаются в сторону осознанного капремонта жилья, — подтвердил директор по продажам компании Роман Карташев. — В 2025 году это стало одним из факторов, который поддерживал спрос на качественные утеплители, шумоизоляцию и энергоэффективные материалы. Такой рациональный подход вполне оправдан.
На сегмент индивидуального жилищного строительства оказало влияние введение эскроу-счетов — к этому оказались не готовы часть игроков рынка, из-за чего активность в сегменте сократилась на 25–30%, отметил Сергей Зайцев.
— К тому же появилось большое количество недостроев от компаний, которые не смогли найти оборотные средства для продолжения уже начатого строительства, — рассказал он. — Поворотным моментом стали анонсированные изменения семейной ипотеки с 1 февраля 2026 года, что спровоцировало новую волну спроса на первичном рынке. В итоге даже с учетом низкого спроса в первом полугодии отставание по количеству сделок на первичном рынке по сравнению с прошлым годом резко сократилось до 10–15%.
В этом году вводы жилья в январе-ноябре умеренно сократились на 2% при сравнении год к году, пояснил член совета директоров Noco Игорь Кузавов. При этом сформировалось выраженное расхождение динамики рынка в разных региональных кластерах. Хуже всего ситуация в регионах Поволжья (–11%) и Кавказа (–26%).
— В то же время в столичных регионах, Подмосковье и Ленинградской области, которые занимают около 20% всего рынка ИЖС, вводы выросли на 10% и сохранили положительную динамику прошлого года, — отметил эксперт.
Как адаптировался рынок
Рынок столкнулся с комплексом внешних вызовов: высокой инфляцией, увеличивающей себестоимость строительства, сдержанной динамикой реальных доходов населения и ожиданиями изменений в налоговом и ипотечном регулировании, рассказала коммерческий директор девелопера Dar Анна Усатова.
— Эти факторы создали напряженную среду, потребовавшую от всех участников — от застройщиков до покупателей — повышенной внимательности, тщательного расчета каждого шага и готовности работать в условиях нестандартных, быстро меняющихся сценариев, — уточнила эксперт. — Именно эти сложности стали катализатором для развития и трансформации рынка.
Ситуация стимулировала поиск нестандартных решений и повысила общую эффективность, полагает Анна Усатова. 2025 год стал для рынка жилья периодом интенсивного «обучения» и адаптации. Он потребовал от его участников стратегического мышления и гибкости, превратив вызовы в возможности для отраслевого развития.
— Сейчас рынок активно готовится к планируемому повышению ставки НДС в строительной отрасли, которое в полной мере ожидается к 2026 году, — добавила эксперт.
Это ожидание, по ее словам, является значимым фактором для долгосрочного планирования как застройщиков, закладывающих будущие изменения в свои финансовые модели, так и покупателей, учитывающих потенциальное влияние на цены в среднесрочной перспективе.
