Против «эффекта Долиной»: какие изменения готовят для сделок с недвижимостью
Мошенничество на рынке недвижимости остается одной из самых главных проблем для покупателей вторичного жилья. Резонансное решение Верховного суда по делу Ларисы Долиной обнажило уязвимости действующих механизмов защиты и усилило дискуссию о необходимости законодательных изменений. О том, какие меры власти предлагают для снижения рисков и насколько они могут быть эффективны, — в материале «Известий».
«Период охлаждения»: заморозка денег по сделке на 7 дней
В конце ноября представители Верховного суда России (ВС РФ), Минюста, Росреестра, МВД, Росфинмониторинга, депутаты и другие эксперты по итогам круглого стола «Борьба с мошенничеством на рынке недвижимости: новые вызовы и законодательные решения» рекомендовали Госдуме проработать вопрос о «периоде охлаждения».
Депутаты «Справедливой России» также сообщили, что подготовили проект поправок о введении этой меры для защиты добросовестных покупателей. Законодатели предлагают внести изменения в закон «О государственной регистрации недвижимости». «Период охлаждения» предполагает временную заморозку на семь дней средств покупателя квартиры при заключении сделки с недвижимостью.
Однако опрошенные «Известиями» эксперты полагают, что механизм заморозки средств вряд ли поможет продавцу понять, что его обманывают мошенники.
— В результате психологических приемов злоумышленники получают ментальный контроль над потерпевшим и могут руководить его действиями на протяжении длительного времени. Случаи таких мошенничеств показывают, что преступники теряют интерес к потерпевшему и прекращают свое давление на него только после хищения всех денег, — объясняет в разговоре с «Известиями» член правового комитета Российской гильдии риелторов Николай Зырянов.
Кроме того, даже когда в дело вмешиваются настоящие представители правоохранительных органов, обманутые продавцы продолжают настаивать, что они не находятся под влиянием кого-либо, отмечает руководитель агентства «Министерство недвижимости» Александр Водолазов.
Зырянов считает, что «период охлаждения» может дать положительный результат, если в это время каким-то образом ограничат общение с преступниками, а с продавцом будут работать квалифицированные психологи, чтобы выявить факт психологического давления и развеять его.
— Вопрос только в том, кто это будет делать и как это организовать, так как период охлаждения не очень длинный и нужна оперативная реакция. Формальные опросы и звонки бессильны против квалифицированного преступного психологического давления, — полагает Зырянов.
Юрист «Легес Бюро» , член Ассоциации юристов России Наталия Скрябина рассказывает, что при введении «периода охлаждения» злоумышленники могут вынуждать проводить оплату наличными.
Обязательное страхование сделок с жильем: вырастет ли защита добросовестных покупателей
Участники круглого стола также предложили Госдуме проработать вопрос о внесении в законодательство изменений, предусматривающих обязательное страхование сделок с недвижимостью на вторичном рынке.
Как рассказала «Известиям» заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева, законодатели рассматривают и страхование через страховые компании, и создание фонда страхования по аналогии с фондом страхования вкладов.
— Страхование сделки на вторичном рынке жилья — это титульное страхование, которое защищает покупателя от риска утраты права собственности, если сделку признают недействительной. Страхователь получит компенсацию при наступлении страхового случая, который указан в полисе. В зависимости от условий договора сумма страховой выплаты будет эквивалентна либо той сумме, которая была потрачена на покупку, либо рыночной стоимости недвижимости, — объясняет «Известиям» Скрябина.
Брокер по недвижимости и ипотеке Денис Одинцов отмечает, что страхование в России существует с 2000-х годов, каждый может им воспользоваться при оформлении сделки. Эксперт считает, что принудительный подход увеличит стоимость сделок, а также создаст у покупателей потерю бдительности.
Юрист Скрябина говорит, что титульное страхование — недешевое удовольствие. Введение процедуры в обязательном порядке может создать новые схемы для мошенников, например подделывать договоры страхования.
Риелтор Екатерина Кремнева отмечает, что за 13 лет работы клиенты обращались к титульному страхованию лишь несколько раз. По ее словам, такая мера целесообразна в случаях, когда объект вызывает сомнения, например при риске банкротства собственника или неоднозначной истории приобретения недвижимости.
— Если проведена юридическая проверка, объект относится к категории малорисковых, то страхование — избыточная услуга. Если объект в зоне риска, например недавно получен по наследству и не от ближайших родственников, то не каждая страховая компания согласится страховать такой объект. Либо она может заломить за страховый полис такую цену, что это просто сделает сделку невозможной по экономическим соображениям, — уточняет Водолазов.
Зырянов утверждает, что страхование должно улучшить ситуацию, но не может повлиять принципиально на криминогенную обстановку. Кроме того, нужно понимать, что любая страховка действует в течение определенного времени, как правило один год. Это означает, что покупатель должен ежегодно оплачивать страховой взнос для продления защиты.
— В прессе обсуждались случаи признания недействительными сделок, которые были совершены в 2019 году, что говорит о том, что покупателю есть смысл оплачивать страховку не только первые три года после покупки, но и на протяжении более длительного времени, чтобы исключить ситуацию, когда страховка не была продлена, а сделка признана недействительной и покупатель не получил страхового возмещения, — рассказывает Зырянов.
Титульное страхование: как работает и когда нужно при покупке вторички
На круглом столе депутаты Госдумы рекомендовали проработать возможность внесения изменений, предусматривающих обязательное нотариальное сопровождение сделок с недвижимостью, а также одновременное повышение минимального размера страховой суммы при их удостоверении.
— Материальное сопровождение сделок на вторичном рынке нужно, чтобы нотариус нес ответственность за результаты сделок, — пояснила «Известиям» Разворотнева.
По мнению Зырянова, обязательное нотариальное удостоверение — это способ дополнительно оценить поведение продавца на сделке. Как дополнительная мера профилактики оспаривания сделок специалисту она кажется разумной. Однако обязательный нотариат повлияет на ситуацию только в комплексе с другими законодательными мерами.
— Увеличение размера суммы страхования — мера, направленная на обеспечение формирования имущественного фонда для выплаты возмещения и носит вспомогательный характер, но увеличивает расходы сторон на заключение договора. Механизм должен применяться с учетом реальной платежеспособности населения, — отмечает Зырянов.
Удостоверение сделки нотариусом не носит абсолютного характера защиты, каждая сделка уникальна, уточняет Скрябина.
По действующим нормам нотариус удостоверяет личность участников сделки, проверяет их дееспособность и факт осознанного волеизъявления при подписании документов, напоминает Водолазов. При этом такие процедуры сами по себе не защищают добросовестного приобретателя, если в законодательстве отсутствует прямое правило о неоспоримости сделки, совершенной с участием нотариуса, по основаниям добросовестности покупателя и понимания продавцом правовых последствий.
Введение нормы, автоматически признающей покупателя добросовестным при нотариальном удостоверении сделки, стало бы, по его словам, «суперполезной законодательной реформой».
Самозапрет на продажу квартиры и компенсация от государства: какие еще меры обсуждают депутаты
Эксперты также предлагают рассмотреть ряд дополнительных мер, направленных на защиту добросовестных приобретателей.
Среди предлагаемых мер — самозапрет на продажу недвижимости, запрет на возврат квартир без предварительного возврата уплаченных средств и компенсация стоимости жилья за счет государства для добросовестных покупателей.
Также обсуждается обязательное внесение на депозит суда суммы, равной цене договора купли-продажи, при подаче иска о признании сделки недействительной и введение нормы, запрещающей оспаривать сделку, если в ней участвовал добросовестный покупатель.
Как повлияет на рынок решение ВС РФ по делу Долиной
Верховный суд отменил решения нижестоящих инстанций по делу о квартире Ларисы Долиной и подтвердил право собственности на жилье за покупательницей Полиной Лурье. Суд указал, что права Лурье были нарушены, а оснований для признания сделки недействительной не имелось. В частности, само по себе заблуждение продавца не является безусловным основанием для оспаривания сделки.
Кроме того, нижестоящие суды не учли принцип двусторонней реституции, предполагающий возврат сторонами всего полученного по сделке в случае ее недействительности. Верховный суд также намерен подготовить обзор судебной практики по делам, связанным со сделками с недвижимостью.
Председатель комитета Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Сергей Гаврилов считает, что решение ВС РФ формирует важный прецедент. По словам депутата, судебные инстанции будут учитывать позицию ВС РФ.
Юрист в сфере недвижимости, член Ассоциации юристов России Дмитрий Кащаев считает, что решение Верховного суда стало важным сигналом для всего рынка недвижимости. По его словам, на протяжении длительного времени суды, руководствуясь сочувствием к жертвам мошенничества, фактически подрывали институт добросовестного приобретателя, из-за чего любые защитные меры теряли эффективность или обесценивались в судебной практике.
— Суд верно обозначил, что, если человек на протяжении жизни ведет активную деятельность, заключает сложные контракты, он не может внезапно превратиться в «неосознанного субъекта» только из-за телефонного обмана. Одна из ярких деталей, подтверждающих осознанность действий продавца в таких спорах, — его вовлеченность в нюансы сделки, например торг о цене, обсуждение сроков выезда или требование исключить конкретные предметы интерьера из описи, — рассказывает Кащаев.
По мнению Скрябиной, резонанс вокруг дела Долиной может упростить разрешение аналогичных споров в пользу пострадавших, однако в каждом случае требуются индивидуальный набор доказательств и своя стратегия защиты. При этом, считает юрист, число мошеннических схем на рынке недвижимости вряд ли сократится, поскольку злоумышленники постоянно находят способы обхода новых правил.
— Вывод суда не остановит преступников, поскольку каждый случай продажи недвижимости приносит им по несколько миллионов рублей. Решение Верховного суда не может радикально повлиять на ситуацию, только в совокупности с обсуждаемыми изменениями в законодательстве, — считает Зырянов.
