Комфорт в плюс: России грозит дефицит новостроек экономкласса
В стране падает строительство доступного жилья. Доля новых проектов экономкласса на рынке недвижимости достигла минимальных 22%, следует из данных ЦБ, которые проанализировали «Известия». При этом процент бизнес-сегмента растет. Тенденцию подтверждают и девелоперы. В Москве экономкласс исчезает в принципе, особенно внутри МКАД. В других крупных городах ситуация схожая. Застройщики переходят из бюджетного сегмента в более дорогие из-за недоступности ипотеки и возможного ужесточения семейной программы. Что это значит для отрасли и для людей — в материале «Известий».
Почему снижается доля доступного жилья
В этом году упало строительство новых многоквартирных домов экономкласса — их доля опустилась до минимальных 22%. Это следует из данных ЦБ, которые проанализировали «Известия». При этом доля проектов бизнес- и элитного жилья увеличилась до 17%.
Эту тенденцию подтвердили участники рынка. Доля типового жилья в общем объеме строительства снижается третий год подряд, уступая место комфорт-классу, рассказала руководитель центра аналитики федеральной компании «Этажи» Ирина Пашковская. Еще в 2023 году это была каждая четвертая новая квартира (26,7%), в 2024-м — лишь каждая пятая (21,3%). А к ноябрю этого года на типовое жилье приходилось только 17,8%, рассказала она.
За этот год значительнее всего доля квартир экономкласса упала в Тюмени, Самаре и Волгограде, подсчитали в «Движение.ру». Самый низкий процент такого жилья к декабрю оказался в Перми (4%), Ростове-на-Дону (5%), Казани (5%), Санкт-Петербурге (9%) и Нижнем Новгороде (10%). В Екатеринбурге и Москве их лишь немногим больше 10%.
Это связано с тем, что сегмент бюджетного жилья становится всё более рискованным для девелоперов, пояснил гендиректор девелоперской компании «Люди» Денис Жалнин. Основная причина — это ограничение льготных ипотечных программ, от которых зависит покупательская активность в массовом сегменте, а значит, и наполнение эскроу-счетов. Кроме того, ожидается рост конкуренции между вторичным и первичным рынком недвижимости. Когда рыночные ставки по жилищным кредитам начнут приближаться к льготным, массовому жилью будет сложнее конкурировать с готовыми квартирами.
Кроме того, есть опасения из-за неопределенности по дальнейшей судьбе семейной ипотеки, добавила Ирина Пашковская. Власти обсуждают повышение ставки с 6 до 12% для супружеских пар с одним ребенком.
— Рентабельность проектов в массовом сегменте в последние годы стремится к нулю. А в условиях высоких инфляционных рисков, растущей стоимости земельных участков и нагрузки на девелоперов невозможно бесконечно «усушать» стоимость квартир, чтобы попасть в ценовые ожидания по бюджетному жилью, — подчеркнул Денис Жалнин.
За последние годы заметно изменилась стоимость земельных участков в городах, цены на строительные материалы, на услуги по подключению к сетям, выросли расходы на проектирование и эксплуатацию, пояснила руководитель департамента по коммерческой недвижимости Estate Today Марьяна Меркулович. К этому добавляются растущие требования к качеству строительства со стороны регуляторов, что тоже увеличивает издержки, отметил директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин.
Экономкласс при нынешних издержках часто становится низкомаржинальным или даже рискованным продуктом для девелоперов, сообщила Марьяна Меркулович. Поэтому многие из них изменили стратегию и переориентировались на бизнес-сегмент.
«Известия» направили запрос в ЦБ и Минстрой, как меняется доля строящихся квартир в разных сегментах.
Будет ли дефицит квартир экономкласса
— Покупатель бизнес-класса менее зависим от льготной ипотеки и чаще использует собственные средства, альтернативные инвестиционные инструменты или рассрочки застройщиков. Поэтому девелоперы сознательно смещают акценты в сторону более прибыльного и предсказуемого сегмента, — пояснила Марьяна Меркулович.
Девелоперы действительно переориентировались на бизнес-класс, потому что покупатели в этом сегменте гораздо реже используют ипотеку, согласился Валерий Тумин. В Москве, например, доля квартир бизнес-класса превысила половину предложения.
Однако из-за этой тенденции есть риск, что в России возникнет дефицит новостроек экономкласса, предупредила Меркулович. Тренд по снижению их строительства уже заметен. Если он сохранится, через несколько лет рынок может столкнуться с недостатком действительно доступного жилья. Это особенно критично для молодых семей и регионов с невысокой средней зарплатой.
Витрина рынка быстро смещается в сторону бизнес- и премиум-класса, привычный массовый комфорт-класс становится скорее исключением, сообщила директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева. Экономкласс в Москве исчезает в принципе, особенно внутри МКАД.
Его еще можно встретить в Московской области. Это квартиры с потолками 2,6–2,7 м, паркингом на придомовой территории, дворы с машинами и обычными подъездами без колясочных, добавили в CORE.XP.
Сейчас уже есть дефицит жилья экономкласса, особенно в мегаполисах, сообщил гендиректор инвестиционной компании на рынке недвижимости «Флип» Евгений Шавнев. Цена квадратного метра в таких квартирах в среднем на 15–20% дешевле, чем в следующем сегменте, уточнил главный аналитик «Циана» Алексей Попов. При этом адаптацией к этому становится снижение средних метражей квартир, что позволяет оставаться в сопоставимом бюджете сделки.
Однако и спрос населения несколько изменился. Россияне всё чаще приобретают не квадратные метры, как это было еще несколько лет назад. Всё большую важность приобретают концепция, шаговая доступность инфраструктуры, наличие помещений общего пользования в холле, отметил Денис Жалнин из компании «Люди».
— Жилье экономкласса — это, как правило, квартиры компактной площади с базовой отделкой, минимальным набором инфраструктуры во дворе и простыми планировками. Комфорт-класс предлагает большую площадь, продуманные дворы, подземные парковки, иногда чистовую отделку. Бизнес-класс — это уже высокие потолки, качественные материалы, развитая инфраструктура, консьерж-сервис, — пояснил Валерий Тумин из fam Properties.
Однако если в экономе можно купить квартиру за 10–12 млн рублей, то бизнес будет начинаться от 25 млн в лучшем случае. А если это исторический центр, то стоимость может быть выше 50 млн рублей, оценил Евгений Шавнев.
В среднесрочной перспективе доля бюджетного жилья продолжит сокращаться на 2–3% в год, прогнозирует Ирина Пашковская из компании «Этажи». Самостоятельно рынок эту ситуацию не исправит — логика экономики проста: девелопер строит там, где выгодно, подчеркнула Марьяна Меркулович.
Снижение ключевой ставки, которое уже началось, будет постепенно повышать доступность ипотеки, напомнил Валерий Тумин. Однако важна и точечная государственная поддержка отрасли. Например, субсидирование девелоперов, строящих социальное жилье. Задача — не допустить, чтобы новое жилье стало недоступным для среднего класса, подчеркнул он.
