- Статьи
- Экономика
- Завершить настройку: в 10 городах-миллионниках не распродана половина построенных квартир
Завершить настройку: в 10 городах-миллионниках не распродана половина построенных квартир
В 10 городах-миллионниках России половина построенного жилья остается непроданной. Среди них — Красноярск, Краснодар, Омск, Уфа и другие. Аналогичную тенденцию отмечал и Центробанк: за III квартал такая площадь по проектам с эскроу-счетами выросла на 1,9 млн кв. м, достигнув 81 млн кв. м. По мнению экспертов, девелоперы возводят больше, чем способны продать. В перспективе это может привести к финансовым трудностям застройщиков и отразиться на ценах. В чем причины сложившейся ситуации и когда она может измениться — в материале «Известий».
В каких городах россияне стали покупать меньше квартир
В России зафиксировано 10 городов-миллионников с высокими показателями нераспроданного жилья — это вдвое больше, чем годом ранее. К концу 2025 года в зоне риска затоваривания рынка жилья оказались Красноярск, Краснодар, Омск, Уфа, Воронеж, Челябинск, Самара, Новосибирск, Пермь, Волгоград. К такому выводу пришли аналитики проекта о недвижимости «Движение.ру», изучив рынок на основе данных ЕИСЖС.
Согласно исследованию, которое есть у «Известий», девелоперы в значительной части этих городов строят больше жилья, чем способны продать. В перспективе это может привести к проблемам с наполнением эскроу-счетов и, как следствие, к повышенной стоимости обслуживания проектного финансирования.
«По состоянию на декабрь этого года в России нераспроданными остаются 81,7 млн кв. м строящегося жилья при общем объеме строительства 120,8 млн кв. м — это 68% от всего объема», — говорится в исследовании.
Показатель отношения распроданности к стройготовности жилья в среднем за год снизился на 7 п.п. — с 77 до 70%. Это та граница, переходить которую девелоперам нежелательно, отмечается в документе.
— Отношение распроданности возводимого жилья к его стройготовности показывает, успевают ли застройщики продавать возводимое ими жилье для минимизации затрат на обслуживание проектного финансирования. Госкорпорация «Дом.РФ» считает нормальным для рынка отношением распроданности к стройготовности в границах 70–80%. Дальнейшее снижение грозит тем, что у девелоперов могут возникнуть трудности с погашением долгов по проектному финансированию из-за высокой ставки, связанной с недостаточным наполнением эскроу-счетов. То есть перестанет сходиться в плюс экономика проектов, — объяснил руководитель аналитического центра Ян Гравшин.
В исследовании отмечается, что в большинстве российских миллионников показатель отношения распроданности к стройготовности в 2025 году был ниже 70%. Шесть крупных городов находились за границей «безопасной зоны» и в 2024-м — это Воронеж, Краснодар, Уфа, Челябинск, Омск и Самара. К концу 2025-го список пополнился еще пятью мегаполисами: Красноярском, Новосибирском, Пермью, Волгоградом и Тюменью (не миллионник).
О росте нераспроданного жилья говорится и в данных последнего квартального доклада ЦБ «О проектном финансировании строительства жилья в третьем квартале 2025 года». Согласно документу, за III квартал невостребованная площадь во всех заявленных проектах со счетами эскроу выросла на 1,9 млн кв. м, до 81 млн кв. м. При этом доля проданного жилья составляет 32% в строящемся жилье и 74% в завершенных объектах.
«Известия» направили запрос в ЦБ с просьбой прокомментировать ситуацию в стройотрасли.
При этом в Минстрое относятся к ситуации довольно сдержанно. Как сообщил «Известиям» замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин, средняя распроданность жилья в России с учетом ввода 2026 года составляет порядка 60% с небольшим. По его словам, это действительно меньше, чем год-два назад, но тому есть объективные причины замедления темпов строительства. Он отметил: для того чтобы не брать дорогой кредит, девелоперы сегодня накапливают деньги на эскроу, чтобы ставка была ниже и всё не перекладывалось на стоимость квадратного метра.
— Тут, безусловно, мы видим небольшие риски. Однако если изучить динамику в отчетах ЦБ и Института развития «Дом.РФ», в октябре и ноябре объем прироста денежных средств на эскроу начал увеличиваться, темпы продаж растут. Мы пока очень сдержанно относимся к прогнозам, потому что видим в структуре цены квадратного метра, сколько стоит проектное финансирование и обслуживание кредитов. Считаем, что там точно есть над чем работать, — пояснил замминистра.
Видят ли девелоперы риски в увеличении нераспроданного жилья
По мнению девелоперов, тенденция с растущей долей непроданного жилья является ожидаемой на фоне высокой ключевой ставки и удорожания рыночной ипотеки. Чтобы сохранить покупателей, они активно внедряют инструмент рассрочки.
— Доля рассрочек в структуре продаж за прошедшие два года выросла более чем в три раза. Однако такой механизм, как правило, подразумевает необходимость внесения значительных платежей в сжатые сроки, что в состоянии себе позволить далеко не все потенциальные дольщики. Поэтому покупательская активность неизбежно снижается относительно пиковых значений прошлых лет, — пояснил «Известиям» основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов.
По его словам, еще одна проблема для застройщиков заключается в том, что при оформлении рассрочек на эскроу-счета поступает лишь первый взнос, следовательно, ставки по проектному финансированию снижаются сравнительно медленно. Это отрицательно сказывается на стабильности отрасли, хотя и не так критично, отметил девелопер.
— Игроки рынка в целом адаптировались к непростой конъюнктуре. При этом с июня 2025 года стартовал процесс постепенного смягчения денежно-кредитной политики в РФ. В результате уже начал проявляться отложенный спрос. Соответственно, баланс между распроданными и реализуемыми площадями обязательно будет стабилизироваться по мере дальнейшего сокращения ключевой ставки, — считает Ярослав Гутнов.
Стройотрасль столкнулась с системным дисбалансом темпов продаж и привычных темпов возведения. Девелоперы не могут продавать так же быстро, как привыкли строить, считает президент Ассоциации строительных организаций Новосибирской области Максим Федорченко.
— Чтобы средства проектного финансирования не превышали значительно средства на счетах эскроу, приходится тормозить темпы стройки иногда искусственно. С другой стороны, появились и дисбалансы в продаже квартир. Например, вымываются из реализации квартиры большой площади, имеющие меньшую стоимость квадратного метра (при этом запустить новый проект пока девелоперам не по силам), — пояснил представитель отрасли.
По его словам, всё это тормозит производственные процессы, снижает их эффективность и приводит к росту себестоимости. Поэтому, несмотря на рост объемов непроданного жилья, эксперт ожидает дальнейшего роста цен на него и, соответственно, сокращения платежеспособного спроса.
Рост объемов нераспроданного жилья — это отражение тенденций спроса. Чем дольше ставки по ипотеке будут оставаться высокими, тем сложнее девелоперам находить покупателей для новостроек, полагает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
— Однако на эту ситуацию можно посмотреть иначе: рыночные ставки по ипотеке поднялись до заградительных уровней уже давно — полтора года назад. Одновременно с этим были ограничены действующие программы субсидирования кредитов. В 2025-м наметилось замедление экономики, а цены на новостройки продолжают расти (примерно на 15% в целом по РФ). Однако, несмотря на все эти условия, доля нераспроданного жилья не изменилась драматическим образом, — сказал представитель бизнеса «Известиям».
По его словам, в III квартале 2024 года такая площадь составляла 77 млн кв. м, что всего на 4 млн кв. м больше, чем в III квартале 2025-го. Эксперт также обратил внимание на то, что в докладе ЦБ суммарная нераспроданная площадь выросла в основном за счет старта реализации новых проектов, продажи в которых еще не начались. Строго говоря, не совсем логично называть эти объемы нераспроданными, потому что их еще не реализуют, считает представитель бизнеса. Будущее у рынка позитивное, так как почти половина площадей, которые построят в наступающем году, уже нашли покупателей, добавил Руслан Сырцов.
Когда изменится ситуация
По словам гендиректора и управляющего партнера «Intermark Городская недвижимость» Дмитрия Халина, остатки непроданных проектов действительно растут. Одна из причин — ввод в эксплуатацию тех проектов, которые стартовали еще в 2020–2021 годах, где девелоперы не смогли отреагировать на изменение экономической ситуации последних лет, добавил он.
— После пандемии практически все застройщики не рассчитывали и не закладывали в проект, что спрос не только сохранится, но и будет увеличиваться, — сказал он.
При этом, по словам эксперта, ситуация критична для рынка, однако со временем она уравновесится — уже сегодня многие застройщики действуют осторожно и выводят на рынок значительно меньше новых проектов. По мнению Дмитрия Халина, через год-два можно ожидать дефицита нового жилья, при котором спрос постепенно начнет поглощать имеющиеся на сегодняшний день нераспроданные остатки.
Ситуация с распроданностью очень сильно отличается от региона к региону, сказала «Известиям» гендиректор агрегатора новостроек RedCat Наталья Шаталина. Есть субъекты, в которых этот уровень и два года назад был небольшим, а сейчас снизился еще сильнее — речь о Северо-Кавказском ФО. Там в 2023 году проекты были распроданы на 28%, в прошлом году этот уровень снизился до 21%, а в текущем опустился до рекордно низких 18%.
— В тех регионах, где имеется выраженный рост невостребованных квадратных метров, наблюдается несоответствие объемов строительства и спроса, причем именно платежеспособного. Эта проблема может решиться при снижении ставки ЦБ и росте доступности ипотеки по рыночным программам, — считает эксперт.
Риски, связанные с нераспроданностью жилья, актуальны, считает основатель GMK, соучредитель Ассоциации профессионалов рынка недвижимости REPA Сергей Разуваев. При этом, по его словам, последний квартал этого года для девелоперов будет неплохим, так как продажи начали расти.
— В перспективе доля нераспроданного жилья не будет так серьезно увеличиваться, но тем не менее она существует. Это была ожидаемая история, потому что спрос, допустим, с уровня 2023 года по объему ДДУ снизился на 40 с лишним процентов. То есть произошло падение продаж по сравнению с 2023 годом. А к 2024-му это падение, по разным оценкам, составляет от 7,5 до 12%. Именно это стало причиной того, что такой объем нераспроданного жилья нависает сейчас над рынком, — пояснил эксперт «Известиям».
При этом он полагает, что в следующем году эта история будет сбалансирована, так как сейчас девелоперы выходят на новые проекты в меньшем объеме, четко понимая эту проблему.
Вероятно, достичь баланса удастся к середине 2026-го, считает Сергей Разуваев. Он привел прогнозные данные властей, согласно которым в 2027 году будет наблюдаться обратная ситуация, когда распроданность жилья будет высокой, а экспозиция — низкой.
