Ценой эскроу: реформа принципа расчетов защитит дольщиков от рисков
Центробанк предлагает ввести принцип «деньги в обмен на право собственности». Внедрение этого механизма станет новым этапом развития системы защиты покупателей и перестройки финансовой модели девелоперского сектора. Об этом говорится в свежем «Обзоре финансовой стабильности» регулятора. При этом у экспертов и участников рынка сохраняются вопросы к предлагаемым изменениям. Подробности — в материале «Известий».
Новый стандарт безопасности и ответственности
Ключевая идея инициативы — снизить риски покупателей, добившись перечисления средств застройщику только после оформления права собственности на квартиру. Это становится альтернативой действующей схеме, при которой эскроу-счета раскрываются сразу после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Эксперт АСИ и арбитражный управляющий Минюста РФ Ольга Епифанова отмечает, что оплата после регистрации права собственности существенно усиливает защиту дольщиков. По ее словам, средства граждан будут удерживаться банками до завершения регистрации, а застройщики продолжат финансировать строительство за счет собственных резервов и заемных средств. Механизм должен работать вне зависимости от формата сделки — рассрочки, полной оплаты или схем, обходящих эскроу. Это, подчеркивает эксперт, сократит возможности для использования непрозрачных и неконтролируемых рассрочек и продаж без участия банков, повышая уровень безопасности до привычного ипотечного стандарта.
Гендиректор Pro-Vision Communications, архитектор Владимир Виноградов считает, что внедрение принципа «деньги в обмен на право собственности» приведет к заметным изменениям в работе рынка. Покупатели смогут оперативно получать право собственности после внесения платежа, что снизит вероятность задержек и мошенничества, а застройщики — ускорить привлечение финансирования без прохождения этапов эскроу.
Сейчас объем средств на эскроу-счетах превышает 1,2 трлн рублей, что подчеркивает зависимость отрасли от текущей модели. Однако она, по оценке эксперта, не исключает всех рисков: около 12% девелоперов сталкиваются с задержками в финансировании, а объем просроченных обязательств приблизился к 150 млрд рублей.
Специалисты связывают новую модель с необходимостью повысить гибкость финансовых потоков при более жестком контроле исполнения обязательств. Основатель инжиниринговой компании «Элемент» Алексей Лукьянчиков указывает, что оплата после регистрации права собственности снижает вероятность недобросовестных практик и усиливает защиту граждан.
При этом риски для застройщиков сохраняются. Задержка в раскрытии счетов до момента регистрации, которая может занимать до шести месяцев, увеличивает кредитную нагрузку. Генеральный директор ГК «Садовое кольцо» Илья Колунов отмечает, что дополнительные месяцы обслуживания кредита ухудшают экономику проектов, особенно крупных, и могут повысить себестоимость строительства, а следом и цены.
«Известия» направили запросы в ЦБ и Минстрой с просьбой разъяснить новые правила для россиян, однако ответы не поступили.
Риски рассрочек и новых финансовых моделей
Новые правила могут усложнить и удорожить механизм рассрочек, который стал популярной альтернативой ипотеке. Прозрачность условий и проверка платежеспособности покупателей остаются ключевыми вызовами.
Пресс-служба Сбербанка подчеркивает, что рассрочка — «платный» инструмент, который часто оказывается дороже классической ипотеки. Стоимость рассрочки включается в цену квартиры, а проверка платежеспособности бывает недостаточно полной, что создает риски возврата квартиры застройщику и последующего перерасчета средств.
Член комитета Российской гильдии риелторов по ипотеке Ирина Киселева отмечает, что именно стремительный рост непрозрачных рассрочек, сформировавших «серую» финансовую систему и скрывающих долговую нагрузку покупателей, стал одной из главных причин реформы.
Некоторые эксперты предполагают, что переход к банковским схемам может привести к увеличению стоимости продукта. Замруководителя ипотечного департамента компании «Этажи» Татьяна Решетникова считает, что банковская маржа повысит цену рассрочек и снизит их гибкость.
Гендиректор компании «Люди» Денис Жалнин указывает, что ужесточение правил ограничивает инструменты поддержания спроса. Рост стоимости рассрочек способен сократить привлекательность покупки жилья вне ипотеки, добавляет он.
Реальность и трудности внедрения
Несмотря на заявленные цели, реализация новой модели потребует значительных изменений законодательства и адаптации практики участников рынка.
Советник адвокатского бюро «БВМП» и эксперт ТПП Сусана Киракосян отмечает, что инициатива снижает риск проблемных сделок, но нуждается в точной юридической настройке. Дефицит оборотных средств у девелоперов может спровоцировать затягивание сроков строительства.
В свою очередь, член правового комитета Российской гильдии риелторов Николай Зырянов считает, что реформа позволит унифицировать сроки регистрации права собственности и перечисления средств, исключив ситуации, когда деньги переданы, а право собственности еще не оформлено.
По мнению директора по продукту «ОМ Девелопмент» Дианы Насировой, инициатива ЦБ — попытка сбалансировать интересы покупателей, девелоперов и банковского сектора, однако ее реализация может оказаться сопоставимой по сложности с внедрением эскроу.
Основатель Pinigina Consulting Светлана Пинигина предупреждает, что усложнение механизмов для девелоперов ведет к снижению темпов продаж и росту цен. По ее словам, регулирование требует аккуратного баланса между контролем и доступностью.
